[미래인] 뱅상 칼보, 미래를 품은 생태건축 미래인

2014.02.04 17:52 곽노필 Edit

» 뱅상 칼보의 수상도시 '릴리패드'. 미래의 기후난민들이 거주할 자급자족형 해양구조물로, 해류를 따라 떠다닌다. 사진=뱅상 칼보 홈페이지(www.vincent.callebaut.org)

자연을 도시로, 인류의 지속가능한 생존을 위해

 건축은 삶을 담은 공간이라고 한다. 거기엔 인간의 오늘 뿐 아니라 오늘을 있게 한 과거도 있고, 미래에 대한 상상과 꿈도 담겨 있다. 자연과 직접 맞닥뜨렸던 원시사회를 벗어나 문명사회에 진입한 이후 인간은 줄곧 건축을 매개로 자연에 반응하고 자연과 교류해 왔다. 문명의 진화와 함께 인간의 건축 의존도는 갈수록 더 높아질 것이다.

 벨기에 건축가인 뱅상 칼보(Vincent Callebaut)는 우리 앞으로 다가오는 미래 사회를 건물에 담아내는 건축가 중 한 사람이다. 건축을 대하는 그의 기본 태도는 생태학과 기술문명을 결합해 사람들이 도시에서 자연과 조화를 이루며 살게 하자는 것이다. 자연과 공존하는 자급자족의 탄소배출 제로 도시가 그가 지향하는 미래의 지속가능 도시이다. 그의 건축은 이를 구현하는 수단이다. 그가 건축 디자인의 영감을  수련이나 잠자리 날개, 해파리 등 자연의 동식물 세계에서 주로 따오고 녹색과 청색을 강조하는 것도 이 때문으로 보인다.

 그는 자신의 홈페이지에 올려진 영상인터뷰에서 “오늘은 부모님과 조부모님이 알던 생활방식으로 살지만 내일과 내일 이후엔 새로운 방식으로 자신의 정원과 과수원을 가꾸고 식량을 만드는 건물에서, 현대의 세상에서 만든 오염을 흡수해 제거하는 건물에서, 탄소를 배출하지 않으면서도 소비하는 것보다 많은 에너지를 생산하는 건물에서 살 수 있을 것”이라고 말했다. 

» 릴리패드의 영감을 준 아마존강 유역의 커다란 수련 잎.

» 릴리패드

» 릴리패드

» 릴리패드

2100년 기후난민들을 위한 수상도시, 릴리패드

그의 미래형 건축디자인 중 가장 눈에 띄는 것은 2008년 제안한 ‘릴리패드’(Lilypad) 프로젝트이다. 릴리패드는 지구 온난화 심화에 따라 2100년경 세계 해안지대 곳곳이 물에 잠기는 상황을 가정해 설계 제안한 자급자족의 수상도시다.　'기후 변화에 관한 초정부 조사 그룹(GIEC)'의 예측에 따르면 해수면은 21세기 동안 20~90cm 상승한다. 1미터 상승할 경우 우루과이 땅의 약 0.05%, 이집트 땅의 1%, 네덜란드 땅의 6%, 방글라데시 땅의 17.5%, 오세아니아 마셜 제도 공화국(마주로 환초)의 80%가 물에 잠긴다고 한다. 뉴욕, 뭄바이, 캘커타, 호치민, 상하이, 마이애미, 라고스, 자카르타, 알렉산드리아 같은 도시들은 아예 통째로 물에 잠긴다. 릴리패드는 터전을 잃은 2억5천만의 지구 기후난민들을 위한 미래판 노아의 방주인 셈이다.

 릴리패드는 5만명을 수용할 수 있는 규모로 설계돼 있다.  조형도를 보면 도시의 절반은 수중에, 절반은 수면 위에 떠 있다. 표면적 50만㎡(약 15만평)에 이르는 이 수상도시는 해류를 따라 전세계 바다를 떠다닌다. 이산화탄소와 쓰레기를 재활용해 자체적으로 산소를 만들고, 전기는 태양광, 조력, 해류, 풍력 등 신재생에너지를 이용해 생산한다. 중앙에는 빗물을 모아 정화해 만든 커다란 인공호수가 있고, 해안과 도시를 연결해주는 항구가 3곳, 여가와 작업장, 쇼핑용으로 쓰이는 언덕이 3곳 있다. 그는 아마존강 유역의 커다란 수련 잎에서 영감을 얻어 이런 형태의 디자인을 설계했다고 한다. 릴리패드는 이 수련 잎을 250배로 확대한 크기다.

 그는 생태도시 릴리패드를 이렇게 설명한다. “도시의 건물은 갈수록 늘어나고 주거지는 점점 줄어듭니다. 더욱 밀집해 살 수밖에 없는 도시민들은 외롭습니다. 그래서 도심에 자연을 되돌려서 다양한 친목공간에 사람들이 모일 수 있게 하고, 개인 정원부터 과수원, 야채텃밭 농경지까지 가져오려고 노력했습니다. 이런 방랑도시엔 모든 민족들이 와서 살 수 있습니다. 여기서 몇달 살다가 저기서 1년 사는 방식이니 기후 난민, 해양 과학자 등 다양한 사람들이 함께 하는 국경 없는 세상입니다. 이곳에서는 서로에게 더욱 관대하고 자연과 공생하니 새로운 생활방식을 만들어낼 수 있습니다.”

» 피살리아

» 피살리아

» 피살리아

» 피살리아

물부족 시대의 지속가능한 물관리 대안, 피살리아 

그는 또 미래의 물 부족 시대에 대비해  ‘피살리아’(PHYSALIA)를 내놨다. 피살리아는 세느강, 볼가강, 라인강 등 유럽의 운하와 강을 여행하며 강물을 정화하는 이동식 정원이다. 부유하는 해양 유기체에서 영감을 얻은 이 이동식 정원은 탑승객과 강변의 시민들에게 자연을 선물하는 것 말고도, 특히 효소나 미생물을 이용한 필터를 달아 오염된 강물을 깨끗이 한다. 선박 외피에 입힌 이산화티타늄은 자외선과의 광촉매 반응을 통해 유기물을 분해함으로써 정화 작용을 돕는다.

 동력원은 지붕의 태양광 패널에서 얻은 태양에너지와 배 밑의 물살에서 얻은 물에너지를 이용한다. 이산화탄소를 배출하지 않는 탄소제로 선박이다. 피살리아 안에는 물, 바람, 불, 땅을 주제로 한 네 가지 테마정원이 있다. 피살리아라는 이름은 ‘물풍선’이란 뜻을 지닌 해파리 이름에서 따온 것이다.

» 아시안 케언스

» 아시안 케언스  

공룡화하는 도시의 지속가능발전을 위해, 아시안 케언스 

 중국의 경제특구인 선전(심천)에 제안한 도심의 수직농장 ‘아시안 케언스’(ASIAN CAIRNS)는 급속한 도시화가 초래할 갖가지 문제를 방지하기 위한 미래 도시 대안이다.

 중국은 현재 급속한 도시화 과정에 있다. 2020년이 되면 도시 인구가 8억명에 이르고, 인구 100만이 넘는 도시가 221곳, 500만이 넘는 대도시가 23곳에 이를 것으로 예상된다. 톈진대 인구학 교수인 리지안민의 분석으로는, 2030년 안에 도시 인구가 전인구의 75%에 이를 전망이다. 따라서 지금부터 당장 미래형 도시 모델을 갖춰야 한다. 칼보가 제시한 목표는 탄소배출을 하지 않는 비옥한 도시다.

 칼보는 이를 위해 풍력 및 태양광 발전시설을 갖춘 수직농장을 만들어 농촌의 생산 모델을 도시로 가져오자고 주장한다. 조약돌 모양의 산길 이정표에서 아이디어를 얻은 이 ‘아시안 케언스’ 건물은 6개의 다목적 수직농장으로 구성돼 있다. 뉴욕의 ‘잠자리’ 프로젝트와 마찬가지로 목표는 농촌을 도시로 가져오고, 소비지와 생산지를 통합하는 것이다. 중앙통로를 따라 서로 층을 이룬 자갈 모양 구조물 안에 주택과 사무실 레저시설을 갖추고 있다. 중앙통로는 각 건물의 구조틀이면서 동시에 사람의 이동 통로 역할도 한다. 각종 물자를 나누고 폐기물을 처리하는 것도 이 통로를 이용한다.

» 드래곤플라이

» 드래곤플라이

» 드래곤플라이

 빌딩 속으로 들어온 자연과 농촌, 드래곤플라이

 그가 설계한 미국 뉴욕의 도시농장 ‘잠자리’(DRAGONFLY) 역시 자연을 도시로 가져오는 개념이다. ‘잠자리’ 빌딩은 농산물과 가축을 기르고 연구하는 일종의 유기농 도시농장이다.

잠자리 날개에서 모양을 본딴 이 건물은 132개층으로 구성되며 높이가 무려 600미터에 이른다. 두 잠자리 날개 사이에는 커다란 온실이 있다. 그것이 태양열을 모으며 낮은 곳에서 올라가는 따뜻한 공기를 흡수해 건물 전체를 자연적으로 환기해준다. 따뜻한 공기는 작물이 빨리 자랄 수 있도록 한다. 낮 동안 사무실에서 만든 열은 밤에 주택을 난방하도록 재생된다. 건물 꼭대기에는 필요한 전기의 절반을 생산하는 150ｍ 높이의 거대한 풍차가 ３개나 있다. 나머지 절반의 전기는 남쪽 지붕에 있는 큰 태양광전지에서 하루 종일 햇빛을 흡수해 얻는다. 이 건물엔 거주시설과 상업시설도 들어서 완전한 독립적 유기체로서 자급자족할 수 있도록 돼 있다.

  잠자리는 몸무게의 １％밖에 되지 않는 섬세한 날개로 몸을 움직인다. 그런 미세한 구조를 건축물에 적용하려면 자재를 최소한으로 사용하고 건축 방법도 경제적이어야 한다고 그는 말한다.　

» 아고라 가든

» 아고라 가든

미래형 친환경 럭셔리 주거단지, 아고라 가든

지금 대만의 수도 타이베이에서는 칼보가 설계한 친환경 고급 주거단지 ‘아고라가든’(AGORA GARDEN) 공사가 한창이다. 2010년 국제 공모전에서 당선된 작품으로 2012년 공사를 시작했다. 타이베이 스카이라인을 형성하고 있는 101타워(높이 508m)  아래에 자리하고 있으며, 2016년 완공을 목표로 하고 있다.

 이 아파트 역시 자연을 도시에 담아내는 칼보의 기본 건축 개념에 충실하다. 세대별로 유기농 채소를 재배할 수 있는 널찍한 발코니를 갖추고 있어 ‘공중 정원’을 구현한다. 음식물 쓰레기와 생활하수, 빗물을 재활용해 식수나 정원수로 쓰고 태양광전지로 에너지를 자급하도록 돼 있다. 칼보는 생명의 근원인 DNA 이중나선 구조에서 디자인 아이디어를 얻었다고 한다. 한 층에 두 가구씩 모두 40가구가 입주할 예정이다.

벨기에 출신의  세계 최고 에코유토피아 건축가

» 뱅상 칼보 1977년생인 칼보는 2000년 벨기에 브뤼셀의 빅토르오르타대학 졸업작품 '미술과 문명의 메타뮤지엄-케브랑리'가  르네슈레건축상을 받으면서 주목을 받기 시작했다.  그 다음해엔  5만명이 거주하는 상상의 수중도시 디자인 '엘라스티시티'(Elasticity)로 벨기에 미술협회로부터 고드샤를건축상을 수상했다. 당시 심사위원들은 칼보 디자인의 역동성과 표현력, 콘셉트의 일관성을 높이 평가했다. 그는 개인 홈페이지에 올려진 영상 인터뷰에서, 어린 시절 화가출신 조부모의 영향을 받았으며 그 덕분에 미술적 감각으로 주변 사물을 관찰하는 법을 배웠다고 말했다.

 그는 또 건축이 아닌 다른 분야에도 관심이 많아 영화감독 스탠리 큐브릭, 컴퓨터 및 인지과학자 존 매카시 등이 자신의 작품에 영향을 끼쳤다고 말한다. 그중에서도 가장 큰 영향을 끼친 사람은 독일 생물학자 에른스트 헤켈이라고 소개한다. 자신이 2010년에 내놓은 '피살리아'는 20세기 초 헤켈의 미세골격 연구 내용에서 직접 영감을 받은 것이라는 것이다. 그는 현재 프랑스 파리에서 활동중이다. 2011년 시사잡지 <타임>은 그를 세계 최고의 에코유토피아 건축가로 소개하기도 했다.

 한국 건축계는 그를 일찌감치 주목했었다. 2005년 건축전문 출판사인 도서출판 담디는 세계의 젊은 건축가를 소개하는 작품집 'DD시리즈'의 14번째 주인공으로 그를 소개하는 단행본 <신세계>를 펴냈다. 이는 국외에서 소개된 그의 첫 작품집이다. 당시 그의 나이는 28살이었다.

 하지만 아직까지 한국에서 그의 작품을 볼 수는 없다. 그동안 세 차례에 걸쳐 한국 건축설계 국제공모전에 작품을 냈지만 선택을 받지 못했다. 지난 2005년 오세훈 서울시장이 추진했던 노들섬 개발 프로젝트엔 '폭풍의 눈'(THE EYE OF THE STORM)이란 이름의 설계디자인을, 2006년 경기도 전곡선사박물관  국제설계공모전엔 '현무암 절벽'(THE BASALT PRECIPICE)이란 이름의 디자인을 각각 출품한 바 있다. 노들섬 개발 프로젝트는 2011년 박원순 시장이 백지화했으며, 전곡선사박물관은 2011년 개관했다. 앞서 2003년엔 부산시 주최로 열린 광안대교 개발 공모전에 '수면 밑 산호초'라는 작품을 내 장려상을 받았다.

» 2005년 칼보의 노들섬 디자인 '폭풍의 눈'

» 2006년 칼보의 전곡선사박물관 콘셉트 디자인.

» 2003년 광안대교 인공섬 개발 공모전 참여작 '수면밑 산호초'.  

뱅상 칼보 홈페이지

http://www.vincent.callebaut.org/

뱅상 칼보 인터뷰영상

http://www.suprememastertv.com/kr/gat/?wr_id=77

곽노필 한겨레신문 선임기자 nopil@hani.co.kr
페이스북 페이지 '미래가 궁금해'

집값폭락의 원인, 3D프린팅 주택!!!

일반 주택시장에 매물로 3D프린팅 주택이 등장 했습니다. 더 좋은 구조
재료로 주변시세의 반값으로......
이제 주택시공 방식이 자동화,로봇화 되어 3D프린터의 제조가 일반화되어 주택 생산비를 파격적으로 낮춰 인류에 혜택이 되겠습니다  ^^

이재명이 극찬했다, 싱가포르가 ‘주택천국' 된 비결

싱가포르는 토지국유화 연금활용 교통망 연계 신도시 개발 등 일관된 정책
한국은 정권 교체, 집값 등락에 따라 정책 목표도 수단도 수시로 변경돼

차학봉 부동산전문기자

입력 2021.02.14 09:46 | 수정 2021.02.14 09:46

차학봉 기자의 ‘팬데믹 주택 버블’ 연구 - ⑤주택난 대안으로 주목받는 싱가포르 모델

싱가포르 도심에 2009년 준공된 공공주택인 피너클덕스톤. 7개의 건물로,최고층이 50층이며 스카이브리지로 연결됐다. 35개의 각각 다른 평면이 적용됐다. 세상에서 가장 높은 공공주택으로 불린다. 방 4~5실이 주력 평면이며 분양 당시에는 최고 분양가는 64만 싱가포르 달러였으며 10년이 지나서 120만달에 매매됐다..

지난해 코로나로 인한 경기침체를 막기 위한 저금리와 돈 풀기 정책으로 집값이 치솟으면서 한국뿐만 아니라 미국, 영국, 뉴질랜드 등 전 세계가 몸살을 앓고 있다. 주택 소유여부에 따른 자산 양극화, 더 멀어진 내집 마련의 꿈, 임대료 상승에 따른 빈곤화 문제가 사회적 현안으로 떠오르고 있다

주택가격 급등기에 언제난 주목받는 국가가 싱가포르이다.인구 590만명의 도시국가 싱가포르는 자가 보유율이 90%가 넘고 국민의 80%가 저렴한 공공주택에 거주하고 있다. 한국에서도 이재명 경기도지사가 지난해 공공임대주택인 ‘기본주택’을 적정한 가격에 공급, 싱가포르처럼 모든 국민이 집 걱정 없이 살 수 있게 하겠다고 공언했다. 그는 싱가포르 대사를 만나 “싱가포르의 도시 주택 정책에 대해서도 벤치마킹할 수 있도록 도와달라”고 말하기도 했다. 홍준표 의원이 2006년 서울시장 출마를 준비하면서 내세운 반값 아파트도 ‘싱가포르모델’이다. 건물만 분양하고 토지는 정부가 보유하는 조건으로 아파트 가격을 절반으로 낮추는 내용이다.

서울시장 후보들도 싱가포르의 대표 주택상품인 공공주택의 공급확대를 공약하고 있다. 세계적으로 성공적이라는 평가를 받는 싱가포르 모델의 비결은 뭘까. 우리의 주택문제를 해결할 수 있는 묘책이 될 수 있을까.

◇저렴한 분양가, 비결은 토지 국유화

싱가포르 모델은 토지를 99년 임대하는 조건으로 분양하기 때문에 가격을 획기적으로 낮출 수 있다. 하지만 토지임대가 분양가를 낮춘 비결의 전부는 아니다. 성공의 첫 조건은 토지 국유화로 저렴하게 주택을 공급할 수 있는 토지의 대량 확보이다. 1960년대만 해도 싱가포르는 주택 대부분이 슬럼가로 이뤄져 있어 극심한 주택난에 시달렸다. 1959년 자치정부 선거에서 압승한 인민행동당( People’s Action Party)을 이끈 리콴유 초대 총리는 “사회적, 정치적 안정을 위해서는 자가 소유가 필수적”이라고 선언했다. 당시 9%에 불과했던 자가 보유율을 감안하면 그의 선언은 망상 수준이었다.

“자가 소유는 시민에게 국가와 국가의 미래에 대한 지분을 주는 것이다. 집 소유 사회(a home-owning society)를 실현하겠다. 모든 국민이 집을 소유한다면 나라가 더 안정될 것이다.”

리콴유 총리는 중국, 말레이, 인도 등 다민족 사회인 싱가포르의 사회통합과 안정적인 집권 기반을 다지기 위해서 자가 소유가 필수적이라고 판단했다. 현재도 아파트 단지별로 중국계, 말레이, 인도 등 단지별 인종 할당제를 실시하고 있다. 다민족의 화합을 위해서다.

리콴유 초대 총리는 집권 이듬해인 1960년 주택개발청(HDB, Housing & Development Board )을 설립했다. 그러나 곧 벽에 부딪혔다. 주택공급을 위한 토지확보가 쉽지 않았다. 1965년 말레이시아로부터 정식 독립하면서 토지수용과 관련한 헌법조항을 만들어 토지수용법을 제정했다. 정부 기관이 법률에 따라 결정된 날짜에 정해진 가격으로 토지를 취득한다는 내용이었다. 토지수용법은 광범위한 공익적 목적의 토지 취득허용과 시세 이하의 보상금 지급을 특징으로 한다. 당시 리콴유 총리는 의회에서 “토지 보상의 원칙은 지주들에게 부당이익을 주지 않는 것”이라고 선언했다. 현재 토지 국유화율이 90%.

◇'강제 저축'을 통한 국민 연금과 모기지 결합, 주택가격 걱정 없는 파격적 금융지원

토지 국유화 정책으로 주택을 저렴하게 지을 수 있는 토대를 만들었다. 그러나 1960년대 싱가포르 국민은 주택을 구매할 여력이 없었고 정부는 충분한 주택을 지을 재정이 없었다.

돌파구는 연금과 모기지(주택담보대출)의 결합이다. 애초 중앙후생기금(Central Provident Fund, CPF)은 우리나라의 국민연금과 마찬가지로 노후보장을 주목적으로 했다. 그러나 1968년 CPF 적립금을 이용해 공공주택 지원이 가능하도록 관련 법을 바꿨다.

공공주택을 분양받으면 CPF 기금을 통해 1차 조달하고, 모자라면 주택개발청(HDB)로부터 융자를 받을 수 있다. 저소득층은 정부 지원금도 제공된다. 월급여 중 CPF 예치 의무비율은 시대에 따라 바뀌는데 2000년 기준으로 근로자는 월급의 평균20%, 사업주는 평균 12% 수준이었다. 근로자와 사업주가 월급의 4.5%씩 부담하는 한국과는 비교가 되지 않을 정도이다. 사실상 강제 저축이다.

중앙연금기금의 대출로 계약금과 중도금을 지급하고 원리금은 장기 상환하는데 실질 금리가 1%대에 불과하다. 소득에 따른 주택 ‘가격 책정’ 원칙에 따라 저소득층은 정부가 주택구입지원금을 제공한다. 2015년에는 자식이 부모주거지 인근에 주택을 마련할 경우, 2만 싱가포르 달러의 지원금을 주는 제도까지 도입했다. 지원금은 소득이 낮을수록 많아지는데, 최대지원금이 8만 싱가포르 달러, 집값의 40%까지 지원된다. 부담능력에 따른 이중 가격제이다.

◇교통망과 함께 고밀도 신도시 건설, 중대형 위주로 공급

싱가포르는 주택정책의 또 다른 특징은 교외지역 신도시의 고밀도 개발을 통한 대규모 주택 공급이다. 복수의 환상도로를 먼저 배치하고 신도시와 공단 클러스터를 개발했다. 간선도로, MRT(지하철, 교외는 지상화)나 기간버스 등 대중교통 네트워크와 연동해 23개 뉴타운과 3개 주택단지가 개발됐다. 교통, 주거, 교육, 취업, 사회통합까지 고려한 장기적인 도시 계획과 디자인을 결합했다. 한국은 주택가격 급등해서 주택난을 해결하라는 비판이 쏟아지면 정부가 신도시 계획을 만들고 토지보상을 시작한다. 전철망이 제대로 만들어지지 않은 상태에서 입주, 상당한 기간 교통난에 시달여야 한다.

한국의 공공주택과 달리, 중형 위주로 공급한다. 주택 절대 부족시대인 1970년대에는 주로 방 2~3실(방에는 거실도 포함) 아파트 공급이 중심이었지만 1980년대 3실 아파트, 1990년대 3~4실 아파트, 2000년대 이후 4~5실 아파트를 중심으로 공급하는 등 주택 규모를 키웠다. 1995년에는 고급형 콘도미니엄 주택도 도입했다. 2018년 3월 기준으로 공공주택 중 방 3실 아파트가 24.2%, 방 4실이 41.9%, 방 5실이 24.3%이다. 방 1실, 방 2실은 0.03%와 0.2%에 불과하다.

재건축도 활발하다. 재건축 대상 주택 소유자는 시장평가액으로 보상을 받고 인근에 건설되는 공공주택 우선구매권을 받는다. 고령화 진행에 맞춰 낡은 아파트의 엘리베이터 설치, 베리어프리(무장애) 시설, 고령자 세대를 위한 평면개발 및 우선배분 등의 정책이 도입됐다. 고령자 부모가 있을 경우, 주택을 우선적으로 분양받는다. 단지 내에 고령자 대상 의료 등 각종 서비스를 제공하는 시설을 설치하는 단지도 늘고 있다. 공공주택을 통해 노후생활지원방안도 마련됐다. 넓은 집에서 소형 주택으로 이전해서 여유자금을 확보하거나 넓은 집의 남는 방을 월세 임대할 수 있다.

◇공공주택 5년 지나면 매매로 시세 차익가능, 임대는 한정적으로 공급

한국에서는 ’99년 토지 임대'에 초점을 맞추다 보니 싱가포르 공공주택을 임대주택으로 착각하는 경우가 많다. 싱가포르의 공공임대주택 비율은 5% 정도에 불과하다. ’99년 토지임대'라고 해도 분양시에 토지 임대료가 포함돼 있어, 임대라는 느낌조차 없다. 주택정책의 목표가 ‘자가 소유’이기 때문에 임대주택은 극빈층이나 공공분양 주택에 입주대기하는 기간에 사용하는 주택이다. 전국민 자가보유를 주창한 리콴유 초대총리는 자기 보유자가 임대 입주자보다 사회적 책임감이 더 있을 것이라는 편견을 갖고 있었다. “누구나 집을 소유하지 않고도 충분한 주거를 누릴 수 있도록 하겠다”며 공공임대 확대를 선언한 현 정부와는 정반대 정책이다. 공공주택은 5년간 거주하면 언제든지 시세차익을 남기고 매매할 수 있다. 5년내 판매할 경우에만 사실상 분양가로 주택개발청이 환매한다.

매매를 허용한 것은 인기 지역에 주택을 분양받기 어려운데다 분양대기 기간이 길게는 7년(1980년대)까지 걸렸기 때문이다. 요즘은 대기 기간이 3~4년 정도. 매매 허용은 주택 절대부족에서 벗어남에 따라 공공주택을 중산층의 자산축적 기회로 제공한다는 측면도 있다. 1990년부터 2018년에 걸쳐 공공주택의 매매 가격이 5. 42배 상승했다. 싱가포르 정부는 공공주택 매매 시장이 1990년대와 2010년대에 들어 과열됐지만, 매매 자체를 막지는 않았다.

공공주택 매매의 중개업무를 담당하는 주택개발청(HDB)이 시세차익의 일부를 환수한다고 하지만,형식적이다. 2006년이전에는 환수비율이 규모에 따라 차등 적용됐다. 2 실형 매매는 10~15%, 3실 형은 20%, 4실형은 22.5%, 5실 형과 고급형은 25%까지 부담금으로 징수했다. 2006년이후에는 시세차익 환수가 정액제로 바뀌었다. 규모에 따라 1만5000 싱가포르 달러(1250만원)에서 5만5000 싱가포르 달러(4600만원)를 부과한다.

◇ 고가 민간아파트도 3년 보유하면 양도세 없어,

정부 규제를 받지 않은 민간주택이 차지하는 비율이 15% 정도이다. 일반인을 위한 공공주택은 저렴하게 공급하지만, 민간주택시장은 철저하게 시장 자율에 맡긴다. 수십억원, 수백억원하는 고급 주택도 많다. 공공주택 분양 자격이 없는 외국인과 부유층이 대상이다. 공공주택을 분양받아 시세차익을 내고 민간주택으로 이사하는 사례도 많다.

민간 주택 평균 가격은 우리 돈 15억 원 정도로, 공공주택보다 4~5배 정도 비싸다. 싱가포르는 단기매매가 아니면 양도세, 증여세가 없다. 싱가포르도 다주택자에 의한 집값 급등을 방지하기 위해 취득세는 중과세한다. 2주택인 경우 12%, 3주택 이상이 15%로 세율이 높다. 외국인(20%)이나 법인(25%)도 훨씬 더 높은 취득세를 부과한다. 재산세는 거주자, 비거주자로 나눠서 거주자보다 비거주자에게 중과세한다.

◇ 장기 집권이 가능하게 한 일관된 정책, 국민의 호응 이끈 실용주의

싱가포르 주택정책의 성공요인은 토지국유화, 연금과 모기지의 결합, 신도시를 통한 고밀도 개발 등 복합적이다. 무엇보다도 정부가 건국이후 전국민 자가소유라는 정책을 일관되게 추진한 것이 성공의 밑거름이 됐다. 30년간 집권한 리콴유 총리는 반공주의자였지만, 자가소유가 사회안정의 기반이라고 보고 사회주의적 토지국유화를 밀어 붙였다. 아무리 좋은 정책이라도 수요자들이 원하지 않으면 성공할 수 없다. 그런 측면에서 99년 토지임대형 공공주택이지만 5년 보유후 매매와 시세차익을 인정하고 소형이 아니라 중대형 중심으로 공급했다. 민간 주택과 비슷한 소유권을 주고 고급화를 추진한 점도 수요자의 마음을 사로 잡았다.

이재명 지사와 현 정부가 강조하는 공공주택 정책은 지나치게 공공성을 강조해 사실상 매매를 통한 시세차익을 부정, 주택이 자산축적의 수단이라는 현실을 무시하고 있다. 아무리 이상적 정책도 현실을 외면해서는 성공할 수 없다. 신도시 개발을 통한 주택물량의 공급확대, 모기지와 주택연금 결합은 리콴유의 초대 총리의 실용주의의 산물이다. 정책목표를 설정하고 그 목표를 달성할 수 있는 다양한 방안을 접목시킨 것이다. 한국도 역대 정권이 도입했던 보금자리 주택의 ‘반값 아파트’, 분양가 상한제, 공공주택 등이 싱가포르 모델을 일정 정도 참조한 정책들이다. 하지만 정권이 바뀌면 일부 부작용이 발생했다는 이유로, 전 정부의 대표 상품이라는 이유로 정책이 바뀌었다. 정권 교체에 따라, 집값의 등락에 따라 정책 목표와 수단이 수시로 바뀌는 한국에서는 참조하기도 쉽지 않다.

#부동산 버블#부동산 대책#부동산

차학봉 부동산전문기자

이재명 경기도지사는 6일 경기도가 준비하고 있는 기본주택, 사회주택 등 주택 정책을 언급하며 "앞으로는 (집을) 사지 않고도 편하게 살 수 있다는 확신이 들면 이것도 하나의 삶의 양식으로 자리 잡을 것"이라고 전망했다.

기본주택과 같은 좋은 입지의 안정적 장기 임대 주택을 공급하고, 비수요 투기 목적 '잉여 주택'에 대해서는 강력한 규제를 펴야 집값 문제가 안정될 수 있다는 것이다.

이 지사는 이날 경기도 수원에서 사회주택 컨퍼런스 개회식에 참석해 "부동산문제, 주택문제 해결하는 방법 중 하나로 (경기도는) 사회주택을 논의하고 있다. 경기도시주택공사에서 이번에 사회주택이 가능한 공공택지를 아주 싼 가격으로 임대하고, 협동조합이 거기에 건축물을 지어서 공동체를 만들어 함께 거주하는 이런 방식의 사회주택을 시범적으로 시행하게 된다"고 밝혔다. 이 지사는 또 "굳이 집을 사지 않더라도 살 수 있는 초장기 공공임대주택, 중산층이 살만한 충분한 품질 높은 좋은 위치에 주택을 공급하면 굳이 비싼 집 사지 않고 임대주택에서 편안하게 살 수 있다"며 경기도에서 준비하고 있는 기본주택에 대해서도 언급했다. 

이 지사는 "(주택문제의) 답은 간단하다. 정말로 실제로 주거에 필요한 사람들이 주거용으로 사용하는 주택에 대해서는 합리적으로 보호하고 그렇지 않은 돈 벌기 위한 주택 수요, 불안감 때문에 매수에 참여하는 소위 공포매수, 이런 요인들을 최소화해야 한다"며 거듭 중산층도 이용할 수 있는 장기 임대주택인 기본주택과, 협동조합형 사회주택의 필요성을 거듭 강조했다. 

이 지사는 특히 실 거주 주택이 아닌 비 수요 주택에 대해 "강력한 규제가 필요하다. 불로소득이 불가능할 만큼 높은 세금을 부과하고 금융혜택을 박탈하고 필요하면 경기도가 최근에 하는 것처럼 특정한 영역에 토지거래허가제를 도입해서라도 억제해야 한다"며 "수요를 공급한다는 측면에서는 또 수요를 축소한다는 측면에서 경기도시공사에서 준비하고 있는 것처럼 초장기에 임대주택, 품질 높은 중산층용 임대주택을 공급해야 한다"고 주장했다. 

실수요 주택에 대해서는 좋은 입지의 장기 임대주택을 공급을 늘리면서, 비거주 주택에 몰리는 수요는 강력한 규제로 억제해야 한다는 것이다. 

이 지사는 "저는 이런 방식들을 통해서 국민들에게 '진짜 부동산 투기로 인한 불로소득이 불가능한 시대가 오는구나' 확신을 주게 되면 국민들이 아무 소용도 없는 비주거용 주택을 구입하거나 수요가 없는 부동산 투기용 매입을 할 이유가 없을 거라고 생각한다"고 했다. 

이 지사는 "결국 용기와 결단의 문제"라고 지적했다. 용기와 관련해 이 지사는 "기득권자의 저항을 감수하고 원리원칙대로 강력한 원칙을 취하면 정상적인 시장경제로 되돌아갈 것이다. 수요공급 원리에 따라서 적절한 가격이 형성될 것"이라고 주장했다. 

또한 정부 정책 결정권자의 다주택 소유에 대해서도 비판하며 "정부 정책의 불신을 만드는 제일 큰 이유는 고위공직자들이 부동산 또는 주택을 많이 가지고 있더라 라는 사실"이라고 지적했다. 정책 결정권자의 '결단'을 촉구한 것이다. 

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이재명 "앞으로 집 안사도 편하게 살수 있는 삶의 양식 자리잡을 것"

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이명선 기자

overview@pressian.com

출처: https://www.pressian.com/pages/articles/2020110615555557587 프레시안(http://www.pressian.com) 

부족한 숙박시설 대책을 마련하겠다며 정부는 2012년 일명 '호텔 특별법'을 만들었다. 용적률과 주차장 면적 완화 등 온갖 혜택을 몰아준 그야말로 '특혜'같은 법이었다. 그 결과 수도권을 중심으로 전국에 1천 개가 넘는 관광호텔이 들어섰고, 단비 같은 수혜를 나누기 위한 건설·개발업자들의 움직임도 분주해졌다. 당시 워낙 주택 경기가 침체했던 시기였던 만큼, 새로운 수익형 부동산에 대한 수요는 높은 상태였다. 이런 사회적 분위기 속에 호텔과 오피스텔의 특징을 모아놓은 숙박시설, '분양형 호텔'이 등장했다. ■ "고급 호텔의 주인으로 모십니다" 고수익의 함정 '분양형 호텔'에 대한 반응은 그야말로 '핫'했다. 매달 꼬박꼬박 10%에 달하는 높은 수익금을 주고 호텔 시설도 마음껏 이용할 수 있다 하니, 줄을 서서 분양을 받을 정도로 인기였다. 다른 수익형 부동산과는 다른 특별함이 있어 보였다. 그래서인지 분양만 하면 어렵게 않게 완판 실적을 거뒀다. 분양형호텔연합회 자체 추산 현재 150개가 넘는 분양형 호텔이 지어졌다고 하니, 8년 사이 10배 넘게 규모가 커진 셈이다. 하지만 문제는 분양 이후에 운영을 시작하면서 드러나기 시작했다. 대부분 짧게는 수개월, 길게는 1년이 채 되지 않아 약속한 수익금을 주지 않았다. 운영사들은 "사드(THAAD) 등의 여파로 관광 경기가 침체해 운영이 제대로 되지 않는다"며, "경기가 다시 회복되면 약속을 지키겠다"고, "기다려달라"고 했다. 그렇게 수년이 흘렀지만 지금껏 수익금을 제대로 받은 곳은 찾아보기 힘들 정도다. 분양자 대부분은 대출 이자에 호텔 관리비, 재산세까지 감당하며 상황이 나아지길 기다렸다. 특히 노후 대비를 위해 분양을 받은 60대 이상 노년층에겐 문제가 더욱 심각했다. 이자를 내기 위해 사는 집을 팔거나, 빚을 지며 버티다 파산까지 한 분양자들도 속출했다. ■ "장사 안 돼 돈 못 줘"…재판 이겨도 소용 없어 아무리 기다려도 방법이 보이지 않자, 결국 법적 싸움을 시작했다. 복지부 자료에 따르면 분양형 호텔의 90% 이상이 소송을 진행했다. 분양 피해자들은 계약서에 도장 찍고 약속한 돈을 주지 않으니 사기죄가 성립될 거라 믿었지만, 한 곳도 사기죄로 처벌 받지 않았다. 처음부터 사기를 칠 고의를 입증해야 하는데 저마다 "고의는 아니다"라고 발뺌을 했다. 피해자들은 돈을 받기 위해 수익금 반환 소송도 진행했다. 하지만 재판에서 이겨도 돈을 받을 방법이 없었다. 대부분 채무를 피하려고 법인 재산을 미리 빼돌리거나 회사를 고의로 파산하는 방법으로 책임을 회피했다. 상황이 얼마나 힘든지 알고 싶어 회계 장부를 좀 보여달라 해도 "의무가 아니라 보여줄 수 없다"는 대답만 돌아왔다. 현행법상 위탁 운영사가 호텔 분양자에게 회계 내용을 공개할 의무가 없기 때문이다. 분양자들 입장에서는 정말 장사가 안 되는지, 잘 되는데도 수익금을 주지 않는지 판단할 방법이 없었다. 구조적으로 운영사의 도덕적 해이를 견제, 감시할 방법이 사실상 없는 셈이다. ■ 복지부? 문체부? 국토부? 해결은 "나 몰라라" '분양형 호텔'의 주무부처는 놀랍게도 보건복지부다. 현행법상 '일반 숙박시설'로 분류되기 때문이다. 그렇다면 복지부에서 제대로 관리하느냐, 그것도 아니었다. 복지부의 주된 감독 권한이 '위생 점검'에 한정돼 있다 보니 분양형 호텔의 중요한 쟁점인 수익금 미지급으로 인한 문제 등 운영에 대해서는 사실상 개입이 불가능하다. 문화체육관광부 역시 '관광 호텔'이 아니기 때문에 문제 해결에 개입할 수 있는 법적 권한이 없다. 분양과 관련된 관리감독은 국토교통부에서 하고 있지만, 분양이 끝난 이후 분쟁에 대해선 책임도 권한도 없다. 결국, 현재 분양형 호텔에서 발생하는 각종 문제를 해결할 수 있는 부처는 사실상 없는 셈이다. 어느 부서에서도 적극적으로 나서서 해결하려고 하지 않다 보니, 상황은 더 악화되고 피해는 계속 쌓여갔다. 분양형호텔연합회 자체 추산 피해자는 5만여 명에 이르고, 피해액도 8조 원이 넘는 것으로 추산된다. 시사기획 창은 제도 사각지대에 방치되고 있는 분양형 호텔 문제를 밀착 취재했다. 다양한 피해자들의 목소리를 통해 구조적으로 어떤 문제가 있었고 정부에서 어떤 해결책을 마련해야 할지 함께 고민해본다. '분양형 호텔, 무너진 고수익의 꿈' 편은 10월 24일(토) 오후 8시 5분, KBS 1TV를 통해 방송된다. 취재: 윤나경 기자 촬영: 최재혁 기자 방송: 10월 24일(토) 오후 8시 5분, KBS 1TV #분양형호텔 #부동산 #호텔특별법 #제주도 '시사기획 창' 홈페이지 https://bit.ly/39AXCbF 유튜브 http://bitly.kr/F41RXCerZip 페이스북 https://www.facebook.com/changkbs 인스타그램 https://www.instagram.com/window.sisa WAVVE '시사기획 창' 검색

등록임대주택 40만가구 한번에 자동말소..시장에 매물로 나오나

박미주 기자 입력 2020.09.13. 09:24 수정 2020.09.13. 10:00댓글 619개