[부동산 HOT 포인트] 오래된 집 고치고, 노후대비도 하고…이제 나도 `건물주`

[부동산 HOT 포인트] 오래된 집 고치고, 노후대비도 하고…이제 나도 `건물주`

10년 이상 된 노후주택 시세보다 싸게 임대하면
집 수리·신축 위한 비용 금리 年1.5%대로 대출
매경비즈·수목건축 주최 28일 집주인 임대 설명회

• 이한나 기자
• 입력 : 2017.04.28 04:03:02   수정 : 2017.04.28 10:21:13

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■ 집주인 임대주택사업 본격화

강북구 미아동에 사는 A씨(67) 부부는 자녀들이 출가한 후 낡은 단독주택 한 채만 덩그러니 남았다. 은퇴 자금을 마련하고자 단독주택을 다세대 임대주택으로 신축하고 싶지만 비용이 만만치 않고 새로 임차인을 구하고 관리하는 것도 시작하기가 영 부담스럽다. A씨의 경우 정부에서 안정적인 임대주택을 공급하기 위해 올해부터 확대 개편하는 '집주인 임대주택' 사업을 활용해볼 만하다.

집주인 임대주택 사업은 집주인이 낮은 금리의 기금융자(연 1.5%)를 받아서 기존 주택을 허물고 다시 짓거나 수선한 후 혹은 신규 주택을 매입해서 이를 시세보다 저렴한 임대주택으로 내놓는 사업이다.

임대료 수준은 한국토지주택공사(LH) 위탁형의 경우 시세의 85%, 민간제안형은 90% 이내다. 이 사업은 소유나 관리 주체와 관계없이 자금 지원, 세제 감면 등 공공지원을 통해 시세보다 저렴하게 8년 이상 장기임대주택을 공급하기 위해 마련됐다.

노후 저층 주거지나 주거 수요 밀집 지역, 교통 중심지에서 10년 이상 낡은 단독주택이나 다가구주택, 공동주택(다세대·연립·도시형생활주택), 토지 등을 소유한 사람이 주요 대상이다.

이 사업은 준공공임대주택 혜택을 받을 수 있어 취득세는 전액 면제되고 재산세는 과세표준에 따라 가구별로 부과되는데, 전용면적 40~60㎡ 구간이면 총 75%를 감면받는다. 소득세도 보증금은 이자 범위에서 수익으로 합산되고 준공공임대주택 세제 혜택에 따라 75% 감면받는다. 종합부동산세도 과세표준 합산에서 배제돼 전액 면제다.

집주인 임대주택 사업은 크게 집주인 건설 개량 방식과 집주인 매입 방식으로 나뉜다. 집주인 건설 개량 방식은 준공 후 10년이 경과한 단독·다가구주택을 허물거나 건축물이 없는 토지에 낮은 금리 융자로 1~2인용 주택을 신축해 임대하는 자율건축형과 준공 후 20년 이내 주택을 도배, 장판, 창호 교체, 화장실 개량 등 단순 수선만 해도 견적 비용에 대해 기금 융자를 받을 수 있는 경수선형이 있다.

특히 올해부터 민간제안형 사업이 추가돼 관심을 모은다. 민간업체가 건설·개량이나 매입으로 임대사업자가 되려는 집주인과 협의해서 사업계획서를 작성하고, 한국감정원의 사업타당성평가를 통과해 제도를 이용할 수 있다. 건축, 매입계획, 시세조사 및 임대수요 조사를 바탕으로 현금 흐름(cash flow)을 검토하고 해당 사업의 타당성을 인정받으면 집주인은 LH 추진 사업과 같은 조건으로 연 1.5% 융자를 받을 수 있다. 민간의 창의적 아이디어와 사업 구상을 적극 활용하자는 취지로 주변 시세의 90% 수준에서 전세, 준전세, 준월세 등 다양하게 임대할 수 있다.

도시형생활주택 브랜드 '마이바움'으로 유명한 수목건축은 민간제안형 집주인 임대주택사업에 적극 나섰다. 서용식 수목건축 대표는 "집주인의 입지와 수요에 맞는 맞춤형 주택 솔루션을 통해 사업성을 미리 검증해볼 수 있다"면서 "노후 저층지 주택이나 토지 소유자 중에서 신축이나 리모델링을 원하는 이들이 활용할 만한 제도"라고 밝혔다.

집주인 매입 방식은 다가구 또는 다세대 등 공동·주택을 매입해서 LH나 민간업체에 임대·관리를 맡기면 집값의 최대 80%를 지원하는 사업으로 임대관리를 위탁 운영하고 공실 리스크까지 부담해주니 안정적인 임대수익 확보가 가능하다. 사업 확산을 위해 정부는 임대료, 융자조건 등을 현실화하고 건축면적 제한을 완화했다.

임대가구 면적도 20㎡ 이하에서 50㎡ 이하로 변경해 임대시장에서 인기가 높은 방 2개도 공급할 수 있다. 융자 한도를 다가구주택의 경우 기존 2억원에서 3억원으로 증액해 안정적인 임대수익 확보가 가능하게 했다. 매경비즈와 수목건축은 4월 말부터 접수하는 '민간제안형 집주인 임대주택 사업'에 대해 수요자들에게 상세히 알려주기 위해 관련 설명회를 28일 강남구 논현동 건설회관 2층 중회의실에서 개최한다. 현장 접수도 가능하다.

■ 미아동 노후주택 가진 60대 은퇴자, 정부지원도 받으니 임대수익 年9%

A씨가 보유한 미아동 단독주택은 대지면적이 231.4㎡로 서울시 도시계획 조례 적용 시 건폐율 59.70% 용적률 197%를 확보해 지상 4층의 다가구 건물을 신축할 수 있다. 이 경우 원룸 10실·투룸 2실과 1층 근린생활시설 1실을 확보해 총 2억원의 보증금과 월 750만원(세전)가량의 임대수익이 가능하다.

건축비는 순수 건축비와 철거비, 각종 인입비 등을 합쳐 3.3㎡당 480만원으로 설정할 경우 총 6억7000만원이 책정된다. 이때 다가구주택에 대한 국토교통부의 집주인 임대주택 기금융자 상품으로 총 3억원까지 1.5~2.5% 저리 융자를 적용하고 나머지 사업비는 추가로 시중은행 일반 금리로 조달한다고 가정하자. 건물 유지보수 비용과 대출금리, 공사비 등 실투자 대비 실수익금은 연간 7440만원(세전 기준)으로 9% 수익률이 가능해진다.

반면 집주인 임대주택이 아닌 시중은행 일반대출로 사업을 진행하면 약 7% 수익률이 나와 집주인 임대주택이 2%포인트가량 수익성을 올려주는 효과가 있는 셈이다.

특히 단독주택은 단일 필지에 한정 짓지 말고 인근 주택과 합쳐 두 필지를 '맞벽 건축'으로 지으면 용적률과 수익성이 더 올라갈 수 있다. 필지가 협소한 저층 주거지에서는 단일 필지로 개발할 때 일조사선으로 용적률 제한이나 주차시설 확보에 제약조건이 많다.

인접 필지와의 맞벽 건축 개념을 적용해 두 주택 협의하에 공동 개발하면 정북 방향 사선 제한이 유리하게 적용될 수 있다. 주 출입구나 주차시설, 근린생활시설 등을 통합 개발해 공용부 면적 손실도 줄일 수 있다.

[이한나 기자]
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#집주인#임대주택