2억만 있으면 서울에 내 집이 생긴다고?… 지분적립형 주택이 뭔가요?

[부린이 가이드] 2억만 있으면 서울에 내 집이 생긴다고?… 지분적립형 주택이 뭔가요?

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최종수정 2020.08.09 20:27 기사입력 2020.08.09 20:27

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우선 25%만 내고 20~30년 간 나머지 지분 취득
다만 처음에는 임대보증금도 마련해야

맞벌이 기준 월평균 근로자소득 160%까지 신청 가능
하지만 대부분 물량은 140%까지 커트라인

전매제한 기간 후에는 자유로운 매매 가능
지분에 따라 공공과 이익 공유하는 방식 유력

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

지난 4일 정부가 8·4 부동산 대책을 통해 공공재건축 도입, 과천·상암·서초 등 유휴부지에 주택 공급을 하겠다고 발표했는데요. 그동안 너무 높아진 서울 아파트 가격과 분양가에 내 집 마련의 꿈을 접어야 하나 싶었던 부린이들에게 희망이 될만한 소식도 함께 담겼습니다.

바로 공공분양 물량 중 시범 도입하겠다고 '지분적립형 분양주택'의 도입 소식입니다. 가장 간단히 설명하면 공공분양 아파트를 분양받으면서 일단은 20~25%만 초기 분양금을 내고 우선 입주한 후, 나머지 75~80%는 20년이 넘는 기간 동안 살면서 차츰차츰 대출을 갚듯이 별도로 사들이는 방식입니다.

현재 서울 등 투기과열지구의 주택담보대출비율(LTV) 한도가 40%로 설정되면서 웬만한 분양을 위해서는 3년 안에 4억~5억원을 마련해야 하는 부담에 비하면 훨씬 부담이 줄어드는 셈이지요. 정부는 공공재건축의 공공분양 물량, 신규확보 공공택지 등 거주 요건이 양호한 단지에 도입한다는 방침입니다.

당장은 20%만 내면 일단은 '내 집'… 하지만 내 집인데 임대보증금이 있다?

구체적인 지분의 취득기간, 입주자 선정 방식 등은 올해 하반기 중 구체화돼 발표될 예정인데요. 서울시의 설명에 따르면 초기 지분취득은 대략 20~40% 내외가 유력합니다. 초기 지분 취득 시에는 임대보증금을 내고 임차인으로 장기간 거주하면서 차츰차츰 지분을 분할매입하는 방식입니다.

잔여지분취득 기간은 20~30년으로 될 가능성이 점쳐집니다. 서울시는 고가주택 기준이 9억원을 기준으로 이하의 경우 수분양자가 20년과 30년 중 선택이 가능토록 하고, 9억원 초과의 경우 30년형을 기본으로 한다는 방침입니다.

서울시가 제시한 한 예시에 따르면 이런 식입니다. 분양가 총 5억원인 주택을 분양받을 경우 당장 필요한 비용은 2억2500만원입니다. 초기 지분취득률을 25%로 설정해 취득금에 1억2500만원이 필요합니다. 남은 1억원은 취득 완료 시까지는 준전세 형식 거주를 하는 만큼 이에 대한 임대보증금입니다. 그리고 월 14만원 가량의 임대료를 내도록 할 예정입니다.

이때 또 중요한 게 LTV입니다. 투기과열지구인 서울의 분양주택인만큼 LTV가 40%가 적용됩니다. 하지만 이는 분양가 5억원이 아닌 초기 취득금 1억2500만원에 대해서 적용됩니다. 즉, 분양가 5억원짜리 주택에 일반적인 방식으로 청약할 경우 이뤄지는 중도금 대출 금액 2억원이 아닌, 단 5000만원만 대출이 가능합니다. 최소 1억7500만원의 자체 자금 조달이 필요한 것이죠.

만약 목돈 마련이 어려울 경우 임대보증금을 4500만원까지 낮출 수 있습니다. 이 경우 1억2000만원까지 일시 조달자금 규모는 줄어듭니다. 대신 월 임대료는 31만원으로 늘어나게 되는 만큼 가처분소득이 줄어든다는 댓가가 있죠.

이러한 초기 자금을 마련해 입주를 하게 되면 남은 75%의 분양금액은 4년마다 7500만원(15%)씩 내게 됩니다. 이렇게 20년간 5번 납부하게 되면 완전한 내 집 마련이 끝나는 것이지요. 다만 이 때 내야 하는 돈은 원금만은 아닙니다. 정기예금금리 정도가 가산될 예정인데요. 서울시는 "분양 전환 시 시세 상승으로 인한 수분양자의 부담 증가를 고려한 조치"라는 설명입니다.

연소득 1억원 넘어도 가능… 하지만 사실상 월평균 소득 140% 넘으면 어려워

아무나 넣을 수 있는 건 아닙니다. 공공분양인만큼 기존의 공공분양 기준을 준용해 소득, 자산 등의 기준이 들어갈 전망입니다. 서울시는 전년도 도시근로자 월평균소득의 최대 150%(맞벌이 160%), 부동산 자산 2억1550만원 이하, 자동차 자산 2764만원 이하까지 신청이 가능토록 할 방침입니다. 이론상으로는 맞벌이 기준으로는 3인가구 1억666만원, 4인가구 1억1955만원의 연소득을 올리는 가구까지 신청이 가능합니다.

하지만 이러한 소득기준은 어디까지나 최고 상한선에 가까운 만큼 당첨을 노리기는 어렵습니다. 서울시는 전체 물량의 70%를 특별공급에, 30%를 일반공급에 배정할 계획인데요. 특별공급 70% 중 40%는 신혼부부 특별공급, 30%는 생애최초 특별공급이 적용될 예정입니다. 이러한 특별공급과 30%의 일반공급 중에서도 20%의 일반공급에 대해서는 월평균 소득 130% 이하(맞벌이 140%) 기준이 도입될 계획입니다. 맞벌이 기준으로 3인가구는 월 778만원(연 9332만원), 4인가구는 월 872만원(연 1억460만원) 소득가구까지 신청이 가능한 셈입니다.

이러한 기준을 넘어서는 가구의 경우 1순위 낙첨자와 함께 추첨을 돌리는 단 10%의 물량에만 도전할 수 있기 때문에 현재 유주택자의 경우 추첨제에 한해 청약 신청이 가능한 것과 같은 일종의 희망고문이 될 가능성도 있는 셈입니다.

투기방지 대책은?… 전매제한과 실거주 규제 가능성

문제는 장기간의 주거 안정을 꾀할 수 있다는 점은 분명한 장점이지만 일정의 매매금지기간 또는 실거주 강제 기간을 도입하는 투기방지방안이 적용될 경우입니다. 아무리 실수요자라고 하더라도 회사에서 지방·해외로 발령을 내거나, 자녀 교육 문제로 이사를 가야하는 등 30여년의 기간 동안 거주 이전이 꼭 필요한 경우가 생기지 않으리란 보장은 없는만큼 이러한 기간이 지나치게 장기간으로 설정될 경우 오히려 집이 족쇄가 될 가능성도 있기 때문입니다.

서울시는 전매제한 기간이 지나고 나면 지분 매입이 끝나지 않았더라도 처분이 가능케 한다는 입장입니다. 제3자에게 주택 전체를 시세 기준으로 매각하고, 지분비율을 기준으로 대금을 공공과 나누는 방식입니다. 과반의 지분만 가지면 얼마든지 과반 보유자의 의사대로 가능한 임대와 달리 매매에는 지분소유자 전원의 동의가 필수인데요. 이때 공공은 정상가격 여부만 판정한 후 매각에 동의하도록 한다는 방침입니다.

전매제한 기간은 서울시는 10년 가량을 추진 중인 것으로 알려졌습니다. 다만 정부는 20년안을 내걸고 있어 추후 협의과정에서 확정될 예정입니다.

 

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr